İpotek, bir alacağın güvence altına alınması amacıyla taşınmaz üzerinde kurulan sınırlı ayni haktır. Borcun tamamen ödenmesi, ipoteği ekonomik olarak işlevsiz hâle getirse de tapu kaydındaki ipotek kendiliğinden silinmez. Kaydın kaldırılması için ipotek alacaklısının terkin talebi veya mahkeme kararı gerekir.
Bankadan konut kredisi kullanan kişiler, kredi bittikten sonra tapu kaydını kontrol etmeden taşınmazın tamamen takyidatsız olduğunu varsayabilir. Oysa banka sisteminde borcun kapanması ile tapu sicilinde terkin iki ayrı aşamadır. Satış veya yeni kredi öncesinde ipoteğin gerçekten silindiği Web Tapu veya tapu kayıt örneği üzerinden doğrulanmalıdır.
İpotek Terkini Nedir?
Terkin, tapu sicilindeki bir hakkın veya kaydın çizilerek hukuki etkisinin sona erdirilmesidir. İpotek terkininde rehin hakkı tapu kütüğünden kaldırılır. Alacak sona ermişse taşınmaz maliki alacaklıdan terkin için gerekli irade açıklamasını yapmasını isteyebilir.
İpotek belirli bir borcu güvence altına alabileceği gibi üst sınır ipoteği şeklinde gelecekteki veya değişken borçları da güvence altına alabilir. Bu nedenle yalnızca bir taksitli kredinin bitmesi, aynı ipoteğin başka borçları güvence altına almadığı anlamına gelmeyebilir. İpotek sözleşmesi ve banka kayıtları incelenmelidir.
Banka İpoteği Nasıl Kaldırılır?
Kredi borcu kapandığında banka kendi iç kontrollerini yapar ve ipotek terkin talebini elektronik sistem üzerinden tapu müdürlüğüne gönderir. E-ipotek ve e-terkin protokolüne dâhil bankalarda süreç çoğunlukla elektronik yürütülür. Tapu müdürlüğü sistem üzerinden gelen talebi kontrol ederek ipoteği sicilden terkin eder.
Malikin ayrıca fiziksel belge götürmesi gerekmeyebilir; ancak bankaya terkin talebi açıldığının teyit edilmesi yararlıdır. Banka işlem ücreti, erken kapama, sigorta veya başka borç bulunduğunu ileri sürerse borç dökümü istenmelidir. Terkin tamamlandıktan sonra güncel tapu kaydı alınmalıdır.
Borç kapanınca ipotek ne kadar sürede kalkar?
Kanunda bütün bankalar için tek bir gün sayısı öngörülmüş değildir. Bankanın iç süreci, elektronik entegrasyon ve tapu müdürlüğünün iş yoğunluğu süreyi etkiler. Satış randevusu planlanıyorsa terkin talebi son güne bırakılmamalıdır.
Şahıs Lehine İpotek Nasıl Kaldırılır?
İpotek bir banka yerine gerçek kişi veya şirket lehine kurulmuşsa alacaklının tapu müdürlüğüne terkin isteminde bulunması gerekir. Alacaklı bizzat, temsilcisi veya güvenli elektronik işlem kanalları üzerinden talep verebilir. Vekâletnamede ipotek terkini yetkisi açıkça bulunmalıdır.
Alacaklı ölmüşse mirasçıların veraset belgesiyle sürece katılması gerekebilir. Alacağın devredilmiş olması hâlinde yeni alacaklı ve devir belgeleri araştırılır. Hak sahibinin kimliği veya payları konusunda uyuşmazlık varsa mahkeme kararı gerekebilir.
Kısmi Terkin ve İpotekten Kurtarma
İpotek birden fazla taşınmazı güvence altına alıyorsa borcun bir kısmı ödendiğinde belirli taşınmazın ipotekten çıkarılması tarafların anlaşmasına bağlı olabilir. Alacaklı kısmi terkin veya fek yazısı verebilir. Borcun azalması, ipoteğin kendiliğinden aynı oranda silinmesini sağlamaz.
Parsel bölünmesi, kat irtifakı kurulması veya bağımsız bölüm satışı sırasında toplu ipotekten belirli bölümün kurtarılması sık görülür. Hangi bölüm için ne kadar ödeme yapılacağı kredi sözleşmesi, ipotek resmi senedi ve banka yazısıyla belirlenmelidir.
Alacaklı İpoteği Kaldırmıyorsa Ne Yapılır?
Borç tamamen sona erdiği hâlde alacaklı terkin talebi vermiyorsa malik önce yazılı ihtarla terkin istemelidir. Ödeme dekontları, borcu yoktur yazısı, ibraname ve kredi hesap dökümü saklanmalıdır. Sorun çözülmezse ipoteğin fekki veya terkini davası açılabilir.
Mahkeme alacağın sona erdiğini ve ipoteğin dayanaksız kaldığını tespit ederse tapu sicilinden terkinine karar verebilir. Görevli mahkeme uyuşmazlığın taraflarına ve dayanak ilişkisine göre asliye hukuk, tüketici veya ticaret mahkemesi olabilir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi, ayni hak üzerindeki etki nedeniyle önem taşır.
Eski ve Sahibi Bulunamayan İpotekler
Tapu kayıtlarında çok eski tarihli, alacaklısı ölmüş veya tüzel kişiliği sona ermiş ipoteklerle karşılaşılabilir. Borcun ödendiğine dair belge bulunmaması süreci zorlaştırır. İpotek akit tablosu, yevmiye belgeleri, arşiv kayıtları, mirasçılar ve şirket sicili araştırılır.
Sadece ipoteğin eski olması onu kendiliğinden sona erdirmez. Alacağın zamanaşımına uğraması ile ipotek hakkının sicilden kaldırılması aynı konu değildir. İpotekli taşınmazın paraya çevrilmesi, alacağın varlığı ve rehnin korunması özel hükümlerle değerlendirilir.
İcra Dosyasındaki İpotek ve Haciz Farkı
İpotek tarafların sözleşmesi veya kanun gereği kurulan ayni teminattır. Haciz ise icra takibi kapsamında borçlunun malına konulan cebri icra kısıtlamasıdır. Kredi borcunun kapanması ipoteğin; icra borcunun ödenmesi ise haczin kaldırılması sürecini gerektirir. Tapuda her ikisi de görünse bile terkin mercileri ve belgeleri farklıdır.
İpotekli takip yapılmış ve taşınmaz üzerine ayrıca haciz veya satış şerhi konulmuşsa yalnızca ipoteğin kaldırılması yeterli olmayabilir. İcra müdürlüğünden fek yazısı ve dosya kapatma işlemleri ayrıca takip edilmelidir.
İpotekli Taşınmaz Satılabilir mi?
İpotekli taşınmazın satışı mümkündür. İpotek taşınmaz üzerinde kalır ve yeni malik taşınmazı bu yükle edinir. Borçlu ile taşınmaz malikinin farklı olması da mümkündür. Alıcı, borç ödenmezse taşınmazın cebri satış riski taşıdığını bilmelidir.
Uygulamada satış bedelinin bir kısmı bankaya ödenir, banka ipotek terkinini gönderir ve kalan bedel satıcıya aktarılır. İşlemlerin eş zamanlı yürütülmesi için banka, tapu müdürlüğü ve taraflar arasında yazılı ödeme planı kurulmalıdır. “Satıştan sonra ipoteği kaldırırım” şeklindeki güvencesiz sözlü taahhüt alıcı için ciddi risk taşır.
İpotek Terkininde Masraf ve Belge
Elektronik banka terkininde gereken belgeler sistem üzerinden gönderilir. Manuel işlemde kimlik, temsil belgesi, ipotek alacaklısının terkin beyanı ve gerektiğinde veraset veya şirket yetki belgeleri istenir. Döner sermaye veya hizmet bedeli işlem türüne göre doğabilir.
Güncel tutarlar her yıl değişebildiğinden işlem öncesi TKGM tahsilat ekranı veya tapu müdürlüğü üzerinden kontrol edilmelidir. Bankanın talep ettiği ücretin kredi sözleşmesine, tüketici mevzuatına ve güncel ücret düzenlemelerine uygunluğu ayrıca incelenebilir.
Tapu Kaydının Kontrolü
Terkin işlemi tamamlandığında malik Web Tapu üzerinden güncel takyidat bilgilerini görüntüleyebilir veya resmi tapu kayıt örneği alabilir. Kayıtta ipoteğin yanında “terkin edildi” işlemi bulunmalı ve aktif ipotekler listesinde görünmemelidir.
Eski tapu senedi üzerinde ipotek şerhinin yazılı kalması tek başına aktif ipotek bulunduğunu göstermez; esas olan güncel elektronik tapu sicilidir. Buna karşılık bankadan alınan borcu yoktur yazısı da sicildeki kaydın silindiğini tek başına ispatlamaz.
Sık Sorulan Sorular
Kredi borcu bitince banka ipoteği otomatik kaldırır mı?
Birçok banka elektronik terkin sürecini başlatır; ancak malikin sonucu kontrol etmesi gerekir. Borcun kapanması ile tapudaki kaydın silinmesi aynı anda gerçekleşmeyebilir.
İpotek kaldırılmadan yeni kredi alınabilir mi?
Taşınmaz üzerinde birden fazla derece ve sırada ipotek kurulabilir. Yeni banka önceki ipoteğin kaldırılmasını veya derece değişikliğini şart koşabilir.
İpotek fek yazısı yeterli midir?
Fek veya terkin yazısı tapu müdürlüğüne sunulup sicilde işlem yapılmadıkça ipotek kaydı devam eder. Elektronik süreçte banka talebi doğrudan sisteme iletir.
Alacaklı terkin için para isterse ne yapılır?
Gerçekten kalan borç veya sözleşmesel masraf olup olmadığı yazılı dökümle incelenmelidir. Borç sona ermişse haksız terkin reddine karşı ihtar, şikâyet ve dava yolları gündeme gelebilir.
Bir yanıt yazın