Kira tespit davası, konut veya çatılı işyeri kirasında yeni kira döneminde uygulanacak bedelin mahkeme tarafından belirlenmesini sağlayan davadır. Taraflar kira artışı konusunda anlaşamadığında veya uzun yıllar boyunca sözleşme bedeli piyasa koşullarından önemli ölçüde uzaklaştığında bu yola başvurulabilir. Dava yalnızca kiraya veren tarafından değil, hukuki yararı bulunması hâlinde kiracı tarafından da açılabilir.
Kira tespit davası bir tahliye davası değildir. Mahkeme kiracının taşınmazdan çıkarılmasına değil, belirli bir kira döneminde ödenecek aylık kira bedeline karar verir. Bu nedenle kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, artış maddesi, ödeme dönemi, taşınmazın niteliği ve davanın açıldığı tarih birlikte değerlendirilir. Dava yanlış döneme yönelik açılırsa kararın etkisi beklenenden bir yıl sonraya kalabilir.
Kira Tespit Davasının Hukuki Dayanağı
Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddeleri kira bedelinin belirlenmesi ile davanın zamanını düzenler. Yenilenen kira dönemlerinde tarafların yapacağı artış anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise hâkim; TÜFE oranı, taşınmazın durumu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bir bedel belirler.
Bu düzenleme konut ve çatılı işyeri kiraları için uygulanır. Ürün kirası, araç kirası, arsa kirası veya çatısız alanlara ilişkin sözleşmelerde aynı sistem doğrudan uygulanmayabilir. Uyuşmazlığın hukuki niteliği başlangıçta doğru belirlenmelidir.
Beş Yıldan Önce Kira Tespiti İstenebilir mi?
Kira sözleşmesinin ilk beş yılı içinde taraflar geçerli bir artış oranı kararlaştırmışsa artış bu oran üzerinden, fakat TÜFE on iki aylık ortalama sınırını aşmayacak şekilde uygulanır. Sözleşmede artış maddesi yoksa taraflar anlaşamadığında hâkim yine TÜFE sınırını gözeterek kira bedelini belirleyebilir. İlk beş yıl içinde salt çevredeki kiraların yükselmesi gerekçesiyle emsal piyasa bedeline geçilmesi kural olarak mümkün değildir.
Beş yıllık sürenin hesabında sözleşmenin düzenlendiği tarih değil, kira ilişkisinin başlangıcı esas alınır. Tarafların her yıl yeni belge imzalaması, kira ilişkisinin kesintisiz devam ettiği durumlarda beş yıllık süreyi otomatik olarak yeniden başlatmaz. Ancak gerçekten yeni bir sözleşme ilişkisi kurulmuşsa somut olay ayrıca incelenir.
Beş Yıl Sonra Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hâkim yalnızca TÜFE oranıyla bağlı değildir. Taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedelleri, binanın yaşı, katı, cephesi, büyüklüğü, kullanım amacı, fiziki durumu, ulaşım imkânları, tadilatlar ve diğer özellikler değerlendirilir. TÜFE on iki aylık ortalama oranı da ölçütlerden biri olarak dikkate alınır.
Mahkeme çoğu dosyada keşif yapar ve gayrimenkul değerleme konusunda uzman bilirkişiden rapor alır. Emsal sözleşmelerin aynı bölgede, benzer nitelikte ve dava dönemine yakın tarihli olması beklenir. İnternet ilanları tek başına gerçekleşmiş kira bedelini göstermediğinden yardımcı veri niteliğindedir. Gerçek kira sözleşmeleri, banka kayıtları ve resmi veriler daha güçlü delil oluşturabilir.
Eski kiracı indirimi nedir?
Uygulamada taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde elde edilebilecek bedel ile mevcut kiracının ödemesi gereken bedel arasında hakkaniyet indirimi yapılabilir. Bunun gerekçesi, mevcut kiracının uzun süredir taşınmazda bulunması, düzenli ödeme geçmişi ve kiraya verenin boşluk, ilan veya komisyon riski taşımamasıdır. İndirim sabit bir yüzde değildir; somut olayın özelliklerine göre hâkim tarafından belirlenir.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak verilecek kararın hangi kira döneminden itibaren uygulanacağı açısından zamanlama kritiktir. Davanın yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılması veya bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılması hâlinde, belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olabilir.
Kira sözleşmesinde yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin hüküm varsa, dava yeni dönemin sonuna kadar açıldığında mahkemenin belirlediği bedelin o dönemin başından itibaren uygulanması mümkün olabilir. Buna rağmen uygulamada ispat ve süre tartışmasını azaltmak için ihtarın yeni dönemden en az otuz gün önce gönderilmesi güvenli bir yöntemdir.
Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Kira tespit davası da bu kapsamdadır. Başvuru, adliyelerdeki arabuluculuk bürosuna veya büro bulunmayan yerde görevlendirilen yazı işleri müdürlüğüne yapılır. Arabuluculuk görüşmesinde taraflar yeni kira bedeli, artış tarihi, geçmiş farklar ve ödeme planı üzerinde anlaşabilir.
Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenmelidir. Arabuluculuk başvurusunun yapılmamış olması davanın usulden reddine yol açabilir. Görüşmelerde yapılan teklifler gizlidir ve kural olarak daha sonra mahkemede delil olarak kullanılamaz.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira tespit davalarında görevli mahkeme, kira bedelinin miktarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından davalının yerleşim yeri mahkemesi yanında sözleşmenin ifa edildiği yer mahkemesi de gündeme gelebilir. Kira ödemesinin yapıldığı yer, taşınmazın bulunduğu yer ve sözleşmedeki yetki düzenlemesi somut olayda incelenir.
Dava dilekçesinde mevcut kira bedeli, talep edilen yeni bedel, hangi dönem için tespit istendiği ve hukuki neden açıkça gösterilmelidir. Talebin belirsiz bırakılması, dava değerinin yanlış yazılması veya dönem başlangıcının hatalı belirtilmesi yargılamayı uzatabilir.
Kira Tespit Davasında Hangi Deliller Kullanılır?
Kira sözleşmesi, banka dekontları, geçmiş artış yazışmaları, noter ihtarları, tapu kaydı, belediye rayiç bilgileri, emsal kira sözleşmeleri, fotoğraflar ve yapı özelliklerini gösteren belgeler başlıca delillerdir. Taşınmazda kiracı tarafından yapılan masrafların veya kiraya veren tarafından gerçekleştirilen iyileştirmelerin kira değerine etkisi de tartışılabilir.
Bilirkişi raporunun yalnızca ilan fiyatlarına dayanması, emsallerin farklı mahalle veya nitelikte olması ya da dava döneminden çok uzak tarihler seçilmesi hâlinde rapora somut itiraz yapılmalıdır. İtirazda her emsalin neden uygun veya uygunsuz olduğu açıklanmalı; mümkünse karşı emsal sunulmalıdır.
Kira Tespit Kararı Geriye Dönük Fark Doğurur mu?
Mahkemece belirlenen kira bedeli, kanundaki zamanlama koşulları sağlanmışsa ilgili kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Karar daha sonra kesinleşse bile dönem başından karar tarihine kadar oluşan kira farkı talep edilebilir. Fark alacağının muacceliyet tarihi, faiz başlangıcı ve icraya konulması uygulamada ayrı değerlendirilir.
Kiracının dava sürerken eski bedeli ödemesi temerrüt oluşturmayabilir; ancak karar kesinleştikten sonra oluşan farkın ödenmesi gerekir. Kiraya verenin kira farkını talep ederken hesap tablosu hazırlaması ve yapılan ödemeleri mahsup etmesi önemlidir.
Kira Tespit Davası ile Uyarlama Davası Arasındaki Fark
Kira tespit davası, yenilenen dönem kira bedelinin Türk Borçlar Kanunu’ndaki özel ölçütlerle belirlenmesine yöneliktir. Uyarlama davası ise sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü ve öngörülemeyen durumların edimler arasındaki dengeyi aşırı ölçüde bozması hâlinde gündeme gelir. Uyarlama için salt enflasyon veya piyasa artışı her zaman yeterli değildir.
Uyarlama davasında sözleşmenin süresi, kurulduğu ekonomik koşullar, tarafların tacir olup olmadığı, risk dağılımı ve öngörülebilirlik ayrıntılı incelenir. Yanlış dava türünün seçilmesi talebin reddine neden olabileceğinden, uyuşmazlığın normal dönemsel artış mı yoksa olağanüstü denge bozulması mı olduğu belirlenmelidir.
Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?
Davanın süresi mahkemenin iş yoğunluğu, keşif yapılması, emsal araştırması, bilirkişi raporuna itirazlar ve kanun yolu aşamalarına göre değişir. Kesin bir süre vermek mümkün değildir. Tarafların emsal sözleşmeleri ve taşınmazın teknik bilgilerini erken sunması yargılamayı hızlandırabilir.
Dava sürerken kira ödemeleri devam etmelidir. Kiracı, eski bedeli açıklamalı banka havalesiyle yatırmalı; kiraya veren de ödemeleri ihtirazi kayıtla kabul etmek istiyorsa bunu yazılı şekilde belirtmelidir. Elden ödeme, daha sonra miktar ve dönem uyuşmazlığı yaratabilir.
Sık Sorulan Sorular
Kira tespit davası için beş yıl beklemek şart mı?
Her durumda değil. İlk beş yıl içinde de sözleşmede artış hükmü yoksa veya geçerli artışın belirlenmesi gerekiyorsa dava açılabilir. Ancak emsal piyasa kiralarının tam olarak dikkate alınması kuralı beş yıldan sonra uygulanır.
Ev sahibi istediği rakam üzerinden dava açabilir mi?
Talep ettiği rakamı yazabilir; fakat mahkeme TÜFE, emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve hakkaniyet ölçütleriyle bağlıdır. Talep edilen tutarın tamamına karar verilmesi zorunlu değildir.
Kiracı da kira bedelinin düşürülmesini isteyebilir mi?
Evet. Sözleşme bedeli kanuni sınırların veya taşınmazın durumunun üzerinde kalmışsa ve hukuki yarar varsa kiracı tespit talebinde bulunabilir.
Kira tespit kararından sonra tahliye gerekir mi?
Hayır. Karar yalnızca kira bedelini belirler. Kiracı belirlenen bedeli ödediği sürece kira ilişkisi devam eder; tahliye için ayrıca kanuni sebep gerekir.
Bir yanıt yazın